有關(guān)財(cái)稅【2010】121號(hào)文件解讀

財(cái)稅【2010】121號(hào)文件第三條規(guī)定，自2010年12月21日起，對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包括地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。若宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

宗地容積率是房產(chǎn)稅中首次提到的概念。宗地容積率是指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值。容積率越小說明工程項(xiàng)目的建筑面積越小，沒有充分地利用土地，造成土地浪費(fèi)。一般來講建筑物越高，宗地容各率就越高。高層、小高層建筑的容積率高于多層建筑，多層建筑的容積率高于別墅、平房。按規(guī)定：

1、 如容積率大于1，則將土地價(jià)值按建筑面積分?jǐn)?，確定征稅的房產(chǎn)原值。

2、 如容積率小于1且不小于0.5，可以按容積率乘以土地價(jià)值，以此結(jié)果再按建筑面積分?jǐn)?，確定征稅的房產(chǎn)原值。

3、 如容積率小于0.5，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。根據(jù)這一規(guī)定計(jì)算出來的面積肯定是大于房產(chǎn)實(shí)際占用的土地面積的，這是政策對(duì)不充分利用土地面積的一種懲罰。

例：如土地10000平米，價(jià)值1000萬，容積率0.6，地上房屋總建筑面積6000平米全額征稅，那么，如土地單獨(dú)核算，土地價(jià)值計(jì)入房產(chǎn)原值征稅的價(jià)值是：1000*0.6=600萬。

也就是說，如果上例容積率變?yōu)?/span>0.4，那么，計(jì)入征稅房產(chǎn)原值的土地價(jià)值是800萬，即為1000*0.4*2=800萬。

顯然容積率小的多交了稅。

2011/3/23

財(cái)務(wù)部